Kdaj se lahko kupec nepremičnine, ki se ni vpisal v zemljiško knjigo, uspešno brani pred prodajalčevim upnikom?

Lastninska pravica na nepremičniniNi jih več veliko, ki zmotno menijo, da so s samim podpisom kupoprodajne pogodbe postali lastniki nepremičnine. Po sklenitvi pogodbe je treba opraviti še določene aktivnosti: plačati davek, notarsko overiti prodajalčev podpis na pogodbi, vložiti zemljiškoknjižni predlog, včasih pa so potrebna še dodatna dejanja. Prav vložitev popolnega predloga za zemljiškoknjižni vpis je odločilnega pomena za pridobitev lastninske pravice na nepremičnini, saj kupec postane lastnik nepremičnine šele z vpisom v zemljiško knjigo.

Vendar pa novejša sodna praksa v tej zvezi kupčev položaj varuje tudi pred dejansko vknjižbo lastninske pravice v zemljiško knjigo. Pomembno je izpostaviti, da ta izjema velja le v razmerju kupca do prodajalčevega upnika, ki je pridobil prisilno hipoteko v okviru izvršilnega postopka. Pravni red prodajalca sicer še vedno šteje za lastnika te nepremičnine, vendar pa v tem izjemnem primeru varuje tudi kupca.

Če kupec nepremičnine zemljiškoknjižnega predloga ni vložil, prodajalčev upnik pa je v izvršilnem postopku predlagal prodajo te – po podatkih zemljiške knjige še vedno prodajalčeve – nepremičnine, lahko kupec uspe s t. i. ugovorom tretjega, oziroma s tožbo na ugotovitev nedopustnosti izvršbe na to nepremičnino. Za to, da bo ta kupec varovan v razmerju do omenjenega prodajalčevega upnika, je ključno, da je kupec v trenutku, ko je prodajalčev upnik pridobil prisilno hipoteko v okviru izvršilnega postopka, že razpolagal ne le z veljavno kupoprodajno pogodbo, ampak tudi z veljavnim in notarsko overjenim zemljiškoknjižnim dovolilom. V tem primeru ima namreč kupec lastninsko pravico v pričakovanju, kar mu daje prednost pred upravičenji prodajalčevega upnika.

Kljub izostanku vpisa lastninske pravice v zemljiško knjigo si torej kupec z določenimi pravočasnimi dodatnimi aktivnostmi lahko uspešno zavaruje svoj položaj v razmerju do prodajalčevega upnika.

Pravni pouk: Za to, da bo kupec nepremičnine, ki še ni vpisan v zemljiško knjigo, varovan v razmerju do prodajalčevega upnika, ki je v okviru izvršilnega postopka pridobil hipoteko na tej nepremičnini je ključno, da kupec razpolaga s pogodbo, v kateri je vsebovano overjeno zemljiškoknjižno dovolilo, na podlagi katerega bi se kupec lahko vpisal v zemljiško knjigo kot lastnik. Za miren spanec pa je še vedno potreben dejanski vpis v zemljiško knjigo.





Kontakti

T: 01 23 13 900
F: 01 23 13 901
info@pecanac-rakun.si

E-novice

Naročite se na brezplačne e-novice odvetniške pisarne Pečanac in Rakun.

Naročilo na e-novice